La nueva reforma del alquiler de vivienda: principales cambios de los RDL 26/2026 y 27/2026
En apenas dos días se han publicado en el Boletín Oficial del Estado dos importantes normas que modifican sustancialmente la regulación de los arrendamientos de vivienda en Espa
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado el 30 de septiembre, introduce una reforma muy extensa que afecta, entre otras normas, a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley por el Derecho a la Vivienda y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entró en vigor el 1 de octubre de 2026.
Un día después se ha publicado el Real Decreto-ley 27/2026, también de 29 de septiembre, que modifica nuevamente el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece un sistema completamente nuevo para la prórroga y finalización de los contratos de vivienda habitual. Esta segunda norma entra en vigor el 2 de octubre de 2026.
Conviene advertir desde el principio que no todos los contratos quedan sometidos automáticamente y de la misma manera al nuevo régimen. La fecha de celebración del contrato, su situación actual, las prórrogas ya iniciadas, las comunicaciones de no renovación que se hayan realizado y la eventual existencia de una tácita reconducción pueden modificar sustancialmente la respuesta jurídica.
Los contratos de vivienda habitual podrán prorrogarse por nuevos períodos de cinco o siete años
Probablemente la modificación más importante sea la introducida por el Real Decreto-ley 27/2026 en el artículo 10 de la LAU.
Una vez transcurrida la duración mínima del contrato —cinco años cuando el arrendador sea persona física y siete cuando sea persona jurídica—, si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de no continuar, el contrato se prorrogará obligatoriamente por períodos sucesivos de otros cinco o siete años, respectivamente.
El propietario deberá comunicar la no renovación con una antelación mínima de seis meses, mientras que para el arrendatario el preaviso será de dos meses.
Por tanto, no es técnicamente correcto afirmar que todos los alquileres pasan a convertirse en contratos indefinidos. El propietario conserva la posibilidad de evitar una nueva prórroga, pero deberá hacerlo dentro del plazo legal y sometiéndose al nuevo régimen establecido por la reforma.
Si el propietario decide no renovar, puede tener que indemnizar al inquilino
Aquí aparece una de las novedades más relevantes.
Cuando sea el arrendador quien comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato, deberá, como regla general, indemnizar al arrendatario.
La indemnización será equivalente, al menos, a doce mensualidades de la renta correspondiente a una vivienda de características análogas, calculada, siempre que sea posible, utilizando el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
Además, se establece una garantía mínima adicional: la indemnización nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose los períodos inferiores al año. El pago deberá realizarse en el momento de la entrega de la vivienda.
Así, por ejemplo, un arrendatario que lleve quince años residiendo en el inmueble podría tener derecho a una indemnización mínima equivalente a quince mensualidades, aunque el cálculo de las doce mensualidades de una vivienda análoga arrojase una cantidad inferior.
Hay supuestos en los que el propietario no tendrá que pagar esa indemnización
La indemnización no opera en todos los casos.
Entre las excepciones previstas por el nuevo artículo 10 se encuentra la necesidad del propietario, cuando sea persona física, de destinar la vivienda a residencia permanente propia, de determinados familiares hasta segundo grado o de su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad.
Ahora bien, si se invoca esta causa y la vivienda no llega a ocuparse efectivamente en el plazo de tres meses, salvo fuerza mayor, podrá surgir posteriormente el derecho del antiguo arrendatario a la indemnización.
Tampoco procederá, entre otros supuestos, cuando el arrendatario no venga ocupando efectivamente la vivienda en las condiciones previstas legalmente, disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta que pueda ocupar, las partes celebren un nuevo contrato o el arrendatario rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato que cumpla los requisitos establecidos en la propia LAU.
Por ello, el contenido del burofax o comunicación de no renovación adquiere una importancia extraordinaria: la causa que permita excluir la indemnización deberá hacerse constar de manera expresa, detallada y por escrito.
Una oferta de nuevo contrato puede evitar la indemnización
La reforma introduce una posibilidad especialmente relevante para propietarios e inquilinos.
Durante el plazo de preaviso, el propietario puede ofrecer fehacientemente al arrendatario un nuevo contrato sobre la misma vivienda. Si el arrendatario rechaza esa oferta, puede excluirse la obligación de indemnizar.
Pero no vale cualquier propuesta. El nuevo contrato debe garantizar una duración mínima de cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica, y su renta debe respetar las reglas del artículo 17.6 LAU incluso aunque el inmueble no se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado.
Esta posibilidad probablemente tendrá una gran importancia práctica en las negociaciones previas al vencimiento de los contratos.
Los alquileres de temporada cambian profundamente
El Real Decreto-ley 26/2026 pretende impedir que un contrato que realmente cubre una necesidad permanente de vivienda pueda presentarse formalmente como un simple alquiler de temporada.
La nueva LAU define el arrendamiento de vivienda temporal como aquel destinado a una persona que se encuentra temporalmente desplazada de su domicilio habitual por una causa real, justificada y acreditable.
El contrato deberá expresar cuál es esa causa y, además, la norma atribuye al arrendador la carga de probar su existencia. Si no existe una verdadera causa de temporalidad correctamente prevista en el contrato, este podrá quedar sometido al régimen de vivienda habitual con efectos desde su celebración.
Por ello, la tradicional fórmula de celebrar un contrato de «11 meses» no convierte por sí sola el alquiler en temporal.
La duración deberá ser superior a 31 días y, como regla general, no podrá superar 12 meses, aunque podrá prolongarse si continúa existiendo realmente la causa que justificó el desplazamiento. Si se supera ese período sin justificación o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero pasa a considerarse contrato de vivienda habitual.
Los contratos temporales celebrados antes del 1 de octubre de 2026 conservan, sin embargo, el régimen jurídico anterior hasta finalizar el plazo pactado. Si posteriormente se renuevan, la renovación queda sometida al nuevo régimen.
También se regulan expresamente los alquileres por habitaciones
La reforma incorpora expresamente el alquiler parcial de una habitación o estancia al régimen residencial, distinguiendo igualmente según satisfaga una necesidad habitual o temporal.
Además, aparece un importante límite económico: la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa.
Cuando el inmueble esté situado en una zona de mercado residencial tensionado deberán respetarse, además, los límites de renta establecidos legalmente.
Se trata de una modificación especialmente relevante porque dificulta utilizar la división contractual por habitaciones para eludir las limitaciones aplicables al alquiler de toda la vivienda.
El IRAV se consolida como límite máximo para actualizar la renta
El reformado artículo 18 LAU establece que la renta solo podrá actualizarse cuando exista pacto entre las partes. En ausencia de pacto expreso, no procede actualización.
Y aunque el contrato establezca otro mecanismo, el incremento anual no podrá superar la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda —IRAV—.
Además existe una medida temporal excepcional hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta que se pretende actualizar ya supera el límite máximo que resulte del sistema estatal de índices de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos las partes podrán alcanzar un nuevo pacto y, si no existe acuerdo, el aumento no podrá superar el 2 %.
IBI, honorarios inmobiliarios y otros gastos: nuevas limitaciones
También cambia significativamente el artículo 20 LAU.
La nueva regulación establece que los tributos asociados a la vivienda no podrán imponerse al arrendatario, salvo que este sea legalmente el obligado tributario.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato tampoco podrán repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente. La prohibición comprende expresamente los servicios relacionados con la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato.
Los servicios adicionales que no sean necesarios para formalizar el arrendamiento únicamente podrán cobrarse al inquilino cuando este los solicite expresamente por escrito, después de ser informado de que son opcionales y de cuál es su precio.
Por tanto, muchas cláusulas habituales en contratos de arrendamiento deberán revisarse.
El inquilino podrá realizar determinadas reparaciones y descontarlas de futuras rentas
Otra modificación práctica afecta al deber de conservación de la vivienda.
Cuando existan desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el arrendatario podrá requerir por escrito al propietario para que realice la reparación, acompañando un presupuesto razonable.
El arrendador tendrá 15 días naturales para aceptar ese presupuesto, plantear otra reparación o realizar directamente los trabajos. Si no responde o se niega injustificadamente, el arrendatario podrá ejecutar la reparación y descontar su coste razonable y debidamente documentado de rentas posteriores.
En los arrendamientos temporales existe un régimen específico todavía más rápido: el propietario deberá responder en un máximo de cinco días hábiles.
Esta regulación aconseja que tanto propietarios como arrendatarios documenten cuidadosamente cualquier incidencia y eviten actuaciones unilaterales sin conservar previamente los requerimientos y justificantes correspondientes.
La prórroga extraordinaria de hasta dos años del RDL 26/2026
Al margen del nuevo sistema general de renovaciones de cinco y siete años, el RDL 26/2026 incorpora una medida transitoria dirigida a determinados contratos de vivienda habitual que ya estaban vigentes cuando entró en vigor.
Cuando concurran los requisitos de la disposición final quinta —entre ellos, que el arrendatario esté al corriente del alquiler y lo haya estado durante los ocho meses anteriores— podrá solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta dos años adicionales, manteniéndose durante ese período las condiciones del contrato.
El posterior RDL 27/2026 aclara, sin embargo, que esta prórroga no se acumula a la nueva prórroga ordinaria de cinco o siete años del artículo 10.1. Su función es esencialmente actuar como régimen de transición para determinados contratos que se encuentran próximos a su extinción.
Por ello, no puede afirmarse de forma general que todos los contratos vigentes hayan adquirido automáticamente dos años adicionales.
Cambios importantes en los desahucios de personas vulnerables
El RDL 26/2026 modifica también la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En determinados procedimientos de desahucio en los que se acredite vulnerabilidad económica, la Administración competente dispone de un plazo máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o, en determinados casos, pagar o consignar las cantidades reclamadas.
Durante ese período se suspende el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. Si se produce el pago o consignación, se declara enervada la acción y termina el procedimiento. Si transcurren los dos meses sin alternativa habitacional ni pago, la norma contempla incluso la subrogación automática de la Administración en la posición deudora del arrendatario, manteniéndose el contrato y sin que proceda el lanzamiento mientras persista la situación de vulnerabilidad en los términos legales.
También se establecen, hasta el 31 de diciembre de 2030, mecanismos de suspensión de determinados lanzamientos de personas vulnerables sin alternativa habitacional. El régimen varía dependiendo, entre otros factores, de quién sea el propietario y de su propia situación.
Se trata de una materia especialmente compleja, por lo que antes de iniciar o continuar cualquier procedimiento de desahucio deberá examinarse individualmente el supuesto concreto.
También se refuerzan los derechos del inquilino si se vende la vivienda
La reforma modifica asimismo el derecho de tanteo y retracto del arrendatario.
Especialmente relevante es que esos derechos ya no desaparecen por el mero hecho de que la vivienda sea transmitida conjuntamente con otras viviendas, locales o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable.
Además, la reforma declara que no podrá pactarse la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
Esto obligará a revisar tanto contratos de arrendamiento como operaciones de compraventa de inmuebles arrendados.
Otras novedades que conviene conocer
Entre las restantes modificaciones prácticas introducidas por el RDL 26/2026 destacan las siguientes:
- No podrá obligarse al inquilino a contratar un seguro de impago de rentas; en los arrendamientos temporales la garantía adicional queda limitada a una mensualidad.
- Al finalizar el alquiler las partes deberán documentar por escrito el estado de la vivienda; si no existe ese documento o no se reflejan desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en adecuado estado de conservación.
- Si el arrendatario lo solicita, será obligatoria la formalización escrita del contrato, aunque la falta de documento escrito no invalida el contrato verbal.
- En las ejecuciones hipotecarias deberá indicarse si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante tiene la condición de gran tenedor; quien manifieste no tenerla deberá aportar certificación registral.
- La consideración de gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad y, a efectos del cómputo, cada unidad residencial de un edificio puede contar como inmueble independiente aunque no exista división horizontal inscrita.
¿Qué ocurre con los contratos que ya existen?
Este es probablemente uno de los puntos más delicados de toda la reforma.
El nuevo régimen del artículo 10 introducido por el RDL 27/2026 también alcanza a contratos de vivienda habitual que ya estaban vigentes, pero no de forma indiscriminada. La disposición transitoria única contiene reglas específicas según cuál sea la situación contractual existente en el momento de entrada en vigor.
Los contratos que ya se encuentren dentro de la antigua fase de prórrogas anuales continuarán en ella hasta agotarla y posteriormente pasarán al nuevo régimen. Si al entrar en vigor la reforma faltan menos de seis meses para el siguiente vencimiento, se admite excepcionalmente que el propietario comunique la no renovación con cuatro meses de antelación.
También existe una regulación específica para los contratos que se encuentren ya en tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil, computándose, en determinadas condiciones, tanto la duración del contrato original como el período posterior de tácita reconducción.
Y existe otra cautela fundamental: las comunicaciones de no renovación correctamente realizadas antes de la entrada en vigor del nuevo RDL conservan su eficacia conforme a las reglas transitorias, por lo que no puede analizarse un contrato vigente atendiendo exclusivamente al texto actual del artículo 10.
¿Ya están en vigor o deben aprobarse por las Cortes?
El RDL 26/2026 está vigente desde el 1 de octubre de 2026.
El RDL 27/2026 ha sido publicado el 1 de octubre y entra en vigor el 2 de octubre de 2026.
No es necesario esperar a una votación parlamentaria para que produzcan efectos. No obstante, al tratarse de Reales Decretos-leyes, tienen naturaleza provisional y deberán ser sometidos al Congreso de los Diputados para su convalidación o derogación en el plazo constitucional de treinta días.
En este trámite de convalidación no interviene el Senado. Distinto sería que posteriormente se acordase su tramitación como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia. Así resulta del artículo 86 de la Constitución.
Una reforma que obliga a revisar cada contrato individualmente
Las dos normas modifican de manera muy importante el régimen jurídico del alquiler residencial.
Para los propietarios resulta especialmente relevante controlar con suficiente antelación las fechas de vencimiento, los nuevos plazos de preaviso, la posible indemnización por no renovación y la forma correcta de justificar una causa que permita excluirla.
Para los arrendatarios adquieren especial importancia la estabilidad de las prórrogas, la regulación de los contratos temporales y por habitaciones, las limitaciones a la actualización de rentas y gastos, y los nuevos mecanismos de protección en determinadas situaciones de vulnerabilidad.
Pero probablemente la principal recomendación sea otra: no aplicar mecánicamente la nueva regulación sin comprobar previamente la fecha y la historia jurídica de cada contrato.
Un contrato celebrado en 2018, otro firmado en 2022, un contrato que ya se encuentre en prórroga, uno respecto del cual se haya enviado un burofax de no renovación o uno que lleve años en tácita reconducción pueden quedar sometidos a soluciones diferentes.
Por ello, antes de renovar, extinguir, modificar o reclamar judicialmente cualquier contrato de alquiler resulta aconsejable realizar un estudio individual de su régimen jurídico y de las disposiciones transitorias aplicables.
Artículo elaborado conforme a los textos oficiales publicados en el BOE y actualizado a 1 de octubre de 2026. Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 están sujetos al procedimiento de convalidación previsto en el artículo 86 de la Constitución, por lo que deberá comprobarse posteriormente el resultado de su tramitación parlamentaria.